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地产信托或迎大洗牌

发布时间:2020年08月13日    点击:[0]人次

就在李帅忙于筹资的同时,2014年初始,房地产信托行业再次引起人们关注的,却是上海高远置业一单8.5亿元的信托项目或无法兑付的传闻。

虽然该项目信托发行方对外肯定地表示,将严格履行合同进行兑付。但是对于普通投资者来说,动辄上百万元的投资额,一旦出现风险,或许只能面临无法兑付的现实。

在一遍一遍地给潜在投资者解释公司完善的风控体系之后,李帅感觉嘴巴都说干了。“很多人手上有闲钱,但是大多数人都不懂,所以解释起来就比较费劲。”

而事实上,关于房地产信托面临集中兑付风险的传闻已经开始在业内出现。经过多年的疯狂式发展,2012、201 年已经迎来房地产信托兑付的高峰。据不完全统计,201 年一年到期兑付的房地产信托金额就高达2800多亿元。这已经远远超出了整个地产信托业所能承受的范畴。从2012年初至今,已有约15款房地产信托项目因流动性等问题暴露兑付风险,占全部暴露风险的信托项目的逾七成。

对于投资者来说,收益的稳定与安全性就显得极为重要。而对于房地产信托发行方而言,疯狂膨胀之后,在房地产调控政策频出的当下,如何控制风险成为首要解决的问题。

德信资本董事长陈义枫在接受时代周报采访时表示,德信资本项目更多地会从省会城市入手,而且尽量选择区域龙头企业进行合作,从而规避地产信托的风险。但是他认为危中有机,地产金融行业会迅速的两极分化,部分有品牌有能力的管理人会迅速崛起。

15款地产信托暴露兑付风险

随着前两年飞速发展的房地产项目的陆续到期,房地产信托在201 年迎来了大规模兑付。201 年是房地产信托的集中兑付期,引发市场对于房地产信托兑付风险的关注,相关风险时有暴露。

Wind显示,自2002年12月25日外贸信托发行第一款房地产信托以来,68家信托公司共发行25 1款房地产信托产品。而疯狂爆发之后,从2012年开始,房地产信托到期规模迅速增加,进入兑付密集期,兑付问题就成为了各家信托机构必须面临的难题。

数据显示,2011年、2012年、201 年集合资金房地产信托到期规模分别是544亿元、157 亿元、1974亿元。另据中金公司统计,201 年预计到期房地产信托规模为2816亿元,本息合计总额约为 100亿元。

目前,虽然信托公司对产品有刚性兑付的“潜规则”,但近几年信托大发展,尤其是房地产信托,管理的资产规模已超出信托能够刚性兑付的能力。全行业2 56亿元权益承载了4.9万亿的融资类信托,兜底或已力不从心。

根据某第三方研究机构的数据统计,从2012年初至今,已有约15款房地产信托项目因流动性等问题暴露兑付风险,占全部暴露风险的信托项目的逾七成,其中有不到半数的房地产信托通过公开诉讼的司法途径争取权益,且大多数发生在刚过去的201 年。

大部分地产信托投资项目均是由于融资方受到前期限购、限价和限贷等调控措施影响,项目租售严重低于预期造成回款困难;同时在调控环境下,借贷、资本市场融资等筹资渠道都会受阻。各种因素叠加导致融资方违约风险,从而信托出现兑付风险。

风险控制成首要问题

“对于房地产信托行业而言,风险控制一直都是首要要求,尤其是像近两年的集中兑付期到来。”新华信托营销管理中心某负责人表示,信托机构必须具备经受某个或者几个项目风险资金冲击的实力,否则很难长久地生存。

而对于可能出现的风险,以及对三线、四线城市房价不确定性的担忧,很多信托公司开始在201 年刻意规避三四线城市的地产项目。德信资本就表示更多地选择一二线城市的龙头企业进行合作。

不过对于目前各家信托机构所提到的风控体系,有业内人士表示并不是很可靠。“资产抵押或者控股股东连带担保的方式,看似很安全,但也不能排除控制人出现利用同一固定资产多次担保的情况。”克尔瑞研究中心总监薛建雄表示,如果地产企业通过同一幅地块进行了多次抵押,那么出现兑付难题之后,即使进入拍卖流程,首先满足的也是银行等机构的兑付诉求,“对于普通投资者和小型投资机构而言,那就要面临资产损失了。”

“关键要看融资对手,如果是大型房企,安全性就比较高,但如果是二、三线的中小房企,兑付风险就比较大。”有业内人士表示。有统计数据显示,在年,房地产信托的主要交易对象都是一、二级的开发资质。其中一级资质约占 5%,二级资质2 %,三级资质占7.46%,没有准确资质信息的占24.81%,另外保障房是9.7%。

一般来说,资质较高(如一、二级)的大型开发商融资能力也较强,出现现金流风险的可能性较小,而小型开发商或者单体项目的风险较大。

地产基金门槛慢慢抬高

有分析认为,就整个行业来说,在经历过一段“野蛮生长”后,面临着整顿和转型的外界压力。面对未来“发新品兑旧账”的路径被卡的形势下,那些实力不济的中小房地产信托公司刚性兑付很难坚守。

据不完全统计,201 年房地产基金整体退出回报率有所回落,略逊色于2012年的退出回报率。而回报率回落的一个重要原因是,股权类退出案例减少,因此高收益退出回报案例减少,而大多数债权型房地产基金的收益率介于10%-15%之间。

从整体来看,201 年,行业格局出现进一步分化的迹象,最为明显的变化在于从住宅主题向综合体概念发展,从债权形式向股债结合和股权投资方式发展,涌现出一批口碑不俗的机构如高和资本、鼎信长城等。但总体上,无论是行业整体还是单个管理机构,管理资金量和投资管理能力都较为薄弱,缺乏成熟的机构和成熟的市场。

陈义枫在接受时代周报采访时曾表示,房地产基金行业最近两年发展非常迅速,各类机构如雨后春笋般出现,但不可避免的泥沙俱下,良莠不齐,过去一年也爆出了不少有限合伙类产品的兑付危机。因此在他看来,2014年会有更多的负面出现,行业不可避免地会有较大规模的洗牌。

不过陈义枫同时也表示,危中有机,行业会迅速两极分化,部分有品牌有能力的基金管理人会迅速崛起,地产金融行业的洗牌和格局确立会比想象中快。目前,国内也已经出现了一批有品牌知名度的管理人,行业格局开始慢慢划分,门槛也慢慢提高了,“我认为以后回头来看,今年应该是房地产基金的‘品牌年’。”

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